Ceny bytů 2026 – jak se vyvíjí ceny nemovitostí?

Ceny bytů podle lokality

V polovině roku 2026 se průměrný byt v České republice nabízí za zhruba 98 500 Kč/m2, celorepublikový průměr tak atakuje hranici 100 000 Kč za metr čtvereční. Při rozdělení na kraje zůstává nejdražším krajem a zároveň městem Praha, kde se průměrná cena pohybuje kolem 150 000 Kč/m2. To se ale bavíme o všech bytech na trhu. Pokud byste chtěli novostavbu, průměrná nabídková cena v Praze na začátku roku 2026 přesáhla 155 000 Kč/m2. Celorepublikově nejlevnějším krajem dlouhodobě zůstává Ústecký kraj, kde byt seženete průměrně za zhruba 42 000 Kč/m2 – i tady ale ceny rostou, meziročně o více než čtvrtinu, nejrychleji ze všech krajů.

Ceny bytů v Praze vs. jinde

Jak už jsme naznačili, ceny bytů jsou v Praze nejvyšší při porovnávání krajů. Pokud bychom ale porovnávali jednotlivá města a obce, Praha první nebude. Jak to? Vůbec nejdražší nemovitosti v ČR najdete na horách. Horské apartmány a novostavby v místech jako je Pec pod Sněžkou, Harrachov nebo Špindlerův Mlýn se prodávají za rekordní částky, které překonávají i pražské novostavby. Na horách tak vznikají velké cenové anomálie, kdy se na jedné straně kopce nedoplatíte a o pár kilometrů vedle vzdušnou čarou nestojí byty ani třetinu.

Vývoj cen bytů v ČR

V Praze a krajských městech zdražily nemovitosti od roku 2014 násobně – pražské novostavby jsou podle Deloitte Develop Indexu na zhruba 270 % úrovně roku 2014. To je takřka nejvíc v celé Evropě. Ani covidová pandemie, ani růst úroků trend natrvalo neotočily. Trh zpomalil jen na přelomu let 2022 a 2023, kdy ceny podle typu a lokality klesly maximálně o 10 až 15 %. Od druhé poloviny roku 2024 ceny opět rostou a jsou na nových maximech – rekordní tempa hlásí hlavně levnější regiony jako Ostravsko nebo Ústecko. V roce 2026 trh pokračuje v růstu a analytici očekávají zdražování v řádu 5 až 10 % ročně.

Co ovlivňuje cenu bytů?

Faktorů, které ovlivňují ceny bytů je spousta, pojďme si vypsat pár zásadních:

Cena družstevního bytu vs. Cena bytu v osobním vlastnictví

Forma vlastnictví má dopad na cenu bytu. Družstevní byty jsou zpravidla o 5 až 10 % levnější než porovnatelné byty v osobním vlastnictví.

Nízká nabídka bytů

V Česku se málo staví. Podle ČSÚ se v roce 2025 dokončilo 33 742 bytů celkem. V Praze přichází ročně do nabídky kolem 6 000 nových bytů, což dlouhodobě nestačí.

Demografické změny

Lidé dnes bydlí jinak než před 30 lety. Kvůli vzestupu singles a obecně méně osobám v jedné domácnosti by bylo bytů potřeba víc než dřív, kdy spolu žila celá rodina.

Kraje, které táhnou a kraje, které zaostávají

Počet obyvatel Středočeského kraje a Prahy kontinuálně roste, zatímco příhraniční oblasti v Orlických horách nebo Jeseníkách se vylidňují. Víc pracovních příležitostí, lepší zdravotnictví, školství nebo zábava táhnou obyvatele ČR z okrajových míst do středu.

Investiční byty

Čeští investoři jsou konzervativní a nemovitostem dlouhodobě věří. Trend, kdy část bytů neslouží jen k uspokojení vlastní bytové potřeby, ale investicím, dál posiluje růst cen. Někteří investoři navíc spekulují čistě na navýšení hodnoty a byty ani nepronajímají.

Zdroj dat: Hypox.cz