Vyplatí se prodej nemovitosti bez realitky?

Rozhodli jste se prodat vaši nemovitost a hledáte cestu, jak na to. Jedno z klíčových rozhodnutí zní: budu nemovitost prodávat svépomocí nebo využiji služeb realitní kanceláře? U některých služeb už jsme si na využití profesionálů zvykli a jdeme k nim bez přemýšlení, např. kadeřník, zubař či automechanik. U jiných se většinou rozhodujeme: vymalovat sám nebo pozvat malíře? Smontovat kuchyni sám nebo využít odbornou firmu? Stáhnout si smlouvu z internetu nebo zaplatit právníka?

Vzor kupní smlouvy na nemovitost ke stažení zdarma

Zvládnu prodej bytu nebo domu sám, nebo potřebuji profesionála? Tři klíče ke správnému rozhodnutí

Prodej bez realitky pro vás určitě může být správná cesta. Nebudete muset platit provizi realitní kanceláři, ani řešit exkluzivní smlouvu. Vždy ale záleží na vaší situaci, znalostech a zkušenostech. Než se rozhodnete, vyhodnoťte si následující klíče.

1) Posouzení možných rizik, pokud udělám chybu

Prodej nemovitosti je pro většinu populace životní obchod, jelikož se prodává majetek přesahující součet veškerého ostatního majetku, co prodávající má. Je proto třeba důrazně zvážit, zda i třeba malé procento, že se stane chyba, stojí za ušetření peněz za zprostředkování prodeje odborníky.

2) Zvážení, zda na prodej mám čas, a pokud ano, zda jej tomu chci věnovat

Prodej nemovitosti trvá zpravidla 3 – 6 měsíců. Jsou to desítky hodin práce, často v termínech, kdy chcete mít volno, tedy např. večery a víkendy. 

3) Co nejhlubší pochopení problému, který se chystám řešit, a posouzení, zda to zvládnu v potřebné kvalitě

Možná máte podobnou zkušenost jako já. Činnosti, o kterých toho mnoho nevíme, nám přijdou výrazně jednodušší, než ve skutečnosti jsou. Čím víc se do nějakého problému ponoříte a začnete se mu věnovat, tím víc potenciálních rizik vidíte a víc si uvědomujete všechny možné odlišnosti a nástrahy, které vás mohou po cestě potkat.

Zvenku vypadá prodej nemovitosti jako jednoduchá činnost: podívám se na nabídku podobných nemovitostí, určím cenu, udělám pár fotek, podám inzerát a počkám, než přijde kupec. Složité to začíná být ve chvíli, kdy jdeme do detailu.

Zvládnete následující činnosti? Realitní kancelář ano

Dokážu správně nastavit prodejní cenu? Vystačím si s nabídkovými cenami pro určení hodnoty? 

Správné nastavení ceny je klíčové pro úspěšný prodej. Zvlášť když se trh proměňuje, je nutné zvolit optimální cenovou strategii. Pro její nastavení si s nabídkovými cenami z inzertních serverů nevystačíte. Nabídkové ceny jsou spíš obrazem vroucných přání prodávajících klientů. Klíčové jsou ceny realizované, a to ideálně v posledních 3 – 6 měsících. Dobrá realitní kancelář má přístup do cenových map s přehledem realizovaných prodejů, síťové kanceláře navíc zpravidla mají detailní přehled všech realizovaných prodejů v rámci sítě. Bez těchto dat je určování ceny jak řízení auta poslepu. Jen pro představu, kvalitní zpracování cenové analýzy trvá i zkušenému makléři několik hodin.

Jsem natolik dobrý fotograf, že zvládnu připravit prezentaci jako profesionál, který nemovitosti fotí dlouhodobě a zvládá i kvalitní postprodukci? 

Kvalita prezentace je klíčová v jakémkoli prodeji. V kvalitních obchodech s oblečením najdete vše krásně srovnané, nasvícené, prodejci pracují dokonce s vůněmi a hudbou, aby kupující zaujali. V prodejně aut je každé auto dokonale vyleštěné a láká vás jako kupujícího si do něj sednout. Každý obchod je totiž o emocích, které jste schopni v kupujícím vyvolat. Proto není výjimkou, že kvalitní makléři investují do prezentace nemovitosti desítky tisíc korun. 

Umím nastavit všechny marketingové kanály, tedy kromě realitních serverů i PPC reklamu, reklamu na sociálních sítích, offline reklamu v lokalitě a další? 

Svět marketingu se vyvíjí velmi rychle a pokud nejste odborník na tuto problematiku, dovolím si říct, že nemáte šanci marketing nemovitosti správně nastavit. To samozřejmě neznamená, že nemůžete prodat nemovitost i tak, ale sníží se počet potenciálních zájemců a tedy se zhoršuje vaše vyjednávací pozice.

Mám nějaký nástroj, jak prověřit kupujícího a pomoci mu dosáhnout na hypoteční úvěr?

Pro úspěšné nalezení bonitního klienta je potřeba umět kupujícímu pomoci s financováním. Dobrá realitní kancelář spolupracuje se špičkovými hypotečními poradci, kteří díky letitým zkušenostem a kontaktům v bankách často umí vyřešit i složité situace a zajistit tak, ze zájemce o vaši nemovitost ji bude schopen i zaplatit. Samozřejmostí v dobré realitní kanceláři je i prověření bezdlužnosti kupujícího ve všech důležitých registrech.

Umím prověřit svoji nemovitost před prodejem?

Ne každý je si toho vědom, ale odpovědnost prodávajícího nemovitosti za skryté vady je 5 let. Dobrá realitní kancelář umí pomoci s nalezením možných řešení, jak rizika z tohoto případného plnění významně snížit.

Mám přehled o daňové problematice spojené s prodejem nemovitosti?

S prodejem nemovitosti je často spojena povinnost podat daňové přiznání, případně zaplatit daň. Je třeba znát lhůty, je třeba znát důvody osvobození od placení daně, je třeba rozlišovat, jak jsem nemovitost nabyl do vlastnictví. Služby daňového poradce jsou při prodeji nemovitosti zcela na místě a dobrá realitní kancelář Vám v tomto umí pomoci.

Znám prověřené advokáty se zkušenostmi z realitních obchodů, kteří mí zpracují kompletní smluvní dokumentaci?

Mnoho lidí má kolem sebe někoho, kdo se více či méně věnuje právu. Ale využít pro prodej nemovitosti právníka, který se věnuje např. trestnímu právu, je jak jít k ortopedovi s vadou zraku. Také jsou oba doktoři, ale každý umí něco jiného.

A zejména: umím vést prohlídky a vyjednat si ty nejlepší podmínky prodeje?

Mám občas pocit, že na tuto část realitní transakce se zapomíná. Prodej nemovitosti je obchod a pokud má proběhnout pro prodávajícího co nejlépe, je potřeba být obchodník. Dobrý makléř je trošku psycholog, trošku markeťák, trošku právník, ale především a hlavně, je OBCHODNÍK. Obchodník, který zastupuje svého prodávajícího klienta s cílem dosáhnout pro něj co nejvýhodnějších podmínek.

Cílem tohoto článku není čtenáře přesvědčit, že vždy za každé situace má využít služeb realitní kanceláře. Spíš je to o tom poskytnout konkrétní informace o tom, na co vše si dát pozor a co vše ovlivňuje, zda nemovitost prodáte. A pozor – ne jen prodáte, ale že ji prodáte za maximální možnou cenu, která je v danou dobu na trhu dosažitelná.

Pokud se rozhodnete pro spolupráci s realitní kanceláří, buďte obezřetní ve výběru. Zvažte její velikost (více makléřů znamená větší možnost nalezení kupce v rámci spolupráce), její renomé (prověřené kvalitní značky přitahují kupce, protože jim dávají větší jistotu) a nezapomeňte zkontrolovat, jak ji hodnotí její zákazníci na portálu Google.

Věřím tomu, že rozhodnutí, jakou cestou jít, už udělá každý sám. A pokud vám v tom rozhodování budeme nějak pomoci, moc rádi se s vámi sejdeme na nezávazné schůzce.