3 min.

„Češi milujou cihlu. Ale nemovitost na pronájem není pasivní investice“ – Filip Ondruš

Srpen 7, 2026
Štěpán Gjurič
Filip Ondruš, majitel FIOREALu a specialista na rezidenční development, tvrdí, že problém dostupnosti bydlení nejsou povolovací procesy, ale finanční gramotnost. Řeč byla i o projektech, které mají po kolaudaci prodanou sotva polovinu bytů.

Podcast V Realitě je zpět s novým dílem. Pozvání Štěpána Gjuriče přijal majitel realitní kanceláře FIOREAL a specialista na rezidenční development, Filip Ondruš.

Filip Ondruš byl jedním z prvních hostů podcastu V Realitě – nahrávali jsme před šesti lety, v tvrdé covidové době. Za tu dobu se trh, jak sám říká, změnil opravdu dramatickým způsobem. Filip se rezidenčnímu developmentu věnuje od roku 2005, má za sebou přes 600 prodejů a zhruba 40 developerských projektů, a dnes ho velcí pražští developeři platí za to, aby jim odhalil provozní slepotu ve vlastních projektech. Tenhle díl tedy přináší pohled na trh z druhé strany – od Excelu, ne z inzerátu.

Jak vypadá trh, na kterém se s vámi developer nebaví o ceně, o smlouvě, ani o tom, kam vám dá zásuvku? Proč tu při rekordních prodejích zároveň stojí dokončené projekty, které nemají prodanou ani polovinu bytů – a proč se chyba udělaná na začátku developmentu už nikdy nedožene? Co si pohlídat u koupě off plan a jaké red flagy najdete, když si proklepnete developera? A proč je podle Filipa největší překážkou dostupného bydlení finanční gramotnost, a ne stavební úřad? Bavili jsme se i o nájemním bydlení jako novém trendu, o mýtu nemovitosti coby pasivní investice a o tom, co se stane s makléři, až ceny přestanou růst.

O čem byla řeč?

  • Jaká je vlastně role makléře při prodeji developerského projektu?

  • Jak se developerský trh proměnil za posledních šest let?

  • Proč tu jsou dokončené projekty, které nemají prodanou ani polovinu bytů?

  • Čím dnešní situace připomíná rok 2009?

  • Proč se chyba udělaná na začátku developmentu už nedá dohnat?

  • Proč si i největší developeři platí oponenturu vlastního projektu?

  • Je konec vyjednávání o ceně, smlouvě a klientských změnách arogance, nebo efektivita?

  • Jak vypadá fatální chyba v dispozici, kterou už nespraví ani sleva?

  • Zohledňují klienti při koupi, kdo je developer?

  • Proč se některým developerům vyplatí nedodělky neopravovat, a proč si najmout technickou inspekci?

  • Proč vznikají projekty stavěné rovnou na nájemní bydlení a čím se liší od bytů na prodej?

  • Mají to dnešní dvacátníci s bydlením objektivně těžší?

  • Zlevní byty rychlejší povolovací proces a vyšší výstavba?

  • Proč je nemovitost na pronájem podle Filipa jedna z nejpřeceňovanějších investic?

  • Jak co nejrychleji poznat špatného makléře?

  • Co udělá s realitním trhem příští korekce – a proč se na ni Štěpán trochu těší?