Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) – kompletní průvodce pro majitele nemovitostí

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), často zvaný také energetický štítek budovy, je oficiální dokument, který hodnotí, kolik energie daná budova spotřebuje na svůj provoz. Na základě výpočtu celkové spotřeby energií (vytápění, ohřev vody, chlazení, větrání, osvětlení atd.) zařazuje PENB budovu do energetické třídy od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Tento průkaz je vyžadován zákonem v řadě situací a slouží jak prodávajícímu a pronajímateli, tak kupujícímu nebo nájemci – poskytuje totiž jasnou informaci o energetické úspornosti a provozních nákladech dané nemovitosti. V následujícím článku si vysvětlíme, co je PENB, kdy je potřeba, kdo ho zajišťuje, jaké existují výjimky, jaká je cena a platnost průkazu a na co si dát pozor při prodeji či pronájmu bytu, domu nebo chalupy. Na závěr přidáme i přehledné FAQ s nejčastějšími dotazy k této problematice.

Co je PENB (průkaz energetické náročnosti budovy)

PENB je dokument, který kvantifikuje veškeré energie spotřebované při standardním provozu budovy a přehledně hodnotí energetickou efektivitu dané nemovitosti. Výsledkem hodnocení je písmeno energetické třídy A–G, podobně jako to známe u energetických spotřebičů. Kromě samotné třídy obsahuje průkaz také další informace o budově – například velikost a stáří objektu, typ konstrukce, zdroj tepla pro vytápění a ohřev vody apod. Součástí každého průkazu je i grafické znázornění energetické náročnosti (barevný štítek s vyznačenou třídou) pro rychlý vizuální přehled.

Průkaz energetické náročnosti budovy je vyhotovován autorizovaným energetickým specialistouna základě detailních výpočtů. Specialisté zohledňují tepelně-technické vlastnosti budovy (např. zateplení, okna, vytápěcí systém) a standardizovanou roční spotřebu energií na vytápění, chlazení, větrání, ohřev vody i osvětlení.Nejde tedy o odhad ani pouhé vyúčtování spotřeby, ale o odborně vypočtený ukazatel. Výsledný průkaz pak slouží zejména k informováníkupujících či nájemcůo tom, jak energeticky náročný provoz budovy mohou očekávat, a umožňuje srovnání nemovitostí z hlediska jejich energetické efektivity.

Aktuální podoba PENB štítku

Kdy je PENB potřeba?

Povinnost nechat zpracovat PENB stanoví zákon o hospodaření energií pro několik situací. Zjednodušeně platí, že průkaz energetické náročnosti budovy musíte mít vždy, když dochází k výstavbě, prodeji nebo pronájmu nemovitosti (s výjimkou zákonem stanovených případů – viz dále). Konkrétně je vlastník budovy (případně společenství vlastníků jednotek u bytových domů) povinen zajistit PENB v následujících situacích:

• Novostavba nebo větší rekonstrukce budovy: Při výstavbě nových rodinných domů, bytových domů či rekreačních objektů je vyhotovení PENB požadováno už k kolaudaci. Stejně tak při větší změně dokončené budovy (typicky rozsáhlá rekonstrukce zasahující více než 25 % obálky budovy) je třeba nechat zpracovat nový PENB ještě před dokončením úprav. Cílem je ověřit, že budova splňuje aktuální požadavky na energetickou úspornost – např. dnes se nové domy staví tak, aby dosahovaly alespoň třídy B.

• Prodej nemovitosti (budovy nebo ucelené části budovy): Pokud prodáváte rodinný dům, byt v osobním vlastnictví nebo třeba chalupu, musíte mít k dispozici platný PENB a předložit jej kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Tato povinnost platí od roku 2013 a vztahuje se na prodej jak celé budovy, tak třeba jednotlivé bytové jednotky (v takovém případě zajišťuje průkaz pro celý dům zpravidla SVJ – viz dále). Již ve fázi inzerce musíte navíc v nabídce uvést energetickou třídu dané nemovitosti podle PENB (např. „Třída C – úsporná“). Pokud průkaz ještě nemáte, zákon ukládá uvést nejhorší třídu G (nehospodárná). Uvádění třídy G „pro jistotu“ ale není ideální – jednak tím riskujete sankci až 100 000 Kč za nesplnění povinnosti, jednak písmeno G může odradit zájemce (může vzbuzovat dojem energeticky neúsporné nemovitosti). Vyplatí se proto průkaz obstarat včas před zahájením prodeje.

• Pronájem nemovitosti (budovy nebo její části): Stejná povinnost platí i při pronájmu – a to jak celého domu, tak od roku 2016 také při pronájmu bytu či nebytové jednotky v domě. Pronajímatel je povinen předložit platný PENB nájemci nejpozději při podpisu nájemní smlouvy. I u inzerátu na pronájem bytu či domu tedy musíte uvádět energetickou třídu obdobně jako při prodeji. Mnoho majitelů bytů o této povinnosti bohužel neví nebo ji ignoruje, ale zákon ji stanovuje zcela jasně. Nelze se zprostit odpovědnosti ani dohodou s nájemcem, že „PENB netřeba“ – taková dohoda nemá právní váhu a povinnost průkazu trvá.

Stručně řečeno,PENB budete potřebovat vždy, když nemovitost stavíte, prodáváte nebo pronajímáte(pokud nespadá pod výjimky níže). Výjimkou jepřevod nemovitosti mimo trh, například přidědictví nebo darování, kdy průkaz povinný není. Ve všech ostatních případech je ale lepší počítat s tím, že se bez PENB neobejdete – jednak kvůli splnění zákona, jednak kvůli informovanosti zájemců o koupi či pronájem.

Jak získat PENB?

O zajištění průkazu energetické náročnosti budovy se stará vlastník nemovitosti. Prodávající nebo pronajímatel má ze zákona povinnost nechat si PENB zpracovat (resp. vyžádat od SVJ u bytů) na vlastní náklady a včas ho předat kupujícímu či nájemci. Prakticky to znamená, že si musíte objednat vyhotovení průkazu u odborně způsobilé osoby – tzv. energetického specialisty s platnou akreditací Ministerstva průmyslu a obchodu. Tyto specialisty (fyzické osoby či firmy) lze vyhledat v oficiálním seznamu MPO nebo přes webové stránky zabývající se energetickými audity. PENB může vystavit pouze akreditovaný odborník, nikoli např. stavební inženýr bez specializace či laik.

Specifická situace nastává u bytů v bytových domech.Zde zákon stanoví, žePENB zajišťuje pro celý dům společenství vlastníků jednotek (SVJ)nebo družstvo. Majitel bytu, který jej prodává, má právopísemně požádat SVJ o vydání kopie PENB. V ideálním případě již bytový dům průkaz má (PENB pro bytový dům platí pro všechny byty v něm) a majitel bytu jej jednoduše od správce domu získá. Pokud všakSVJ nemá PENB zpracován, může nastat problém – vlastník bytu přestozákonnou povinnost prodeje splnit musí. Řešením je buďnechat si na vlastní náklady zpracovat PENB pro svou bytovou jednotku(což legislativa umožňuje), nebo využítnáhradní řešení: předložit kupujícímuvyúčtování spotřeby energií za poslední 3 rokyprovozu bytu. Tato výjimka je v zákoně zakotvena pro případ nečinnosti SVJ. Není však ideální – vyúčtování plně nenahradí komplexní posouzení budovy. Proto je lepší, když SVJ nechá zpracovat společný průkaz pro celý dům (náklady se rozdělí mezi všechny vlastníky jednotek). U rodinných domů, rekreačních objektů či komerčních budovzodpovídá za obstarání průkazu vždy jejich vlastník (prodávající/pronajímatel).

Výjimky z povinnosti PENB – kdy PENB nemusím řešit?

Zákon pamatuje i na situace, kdy by povinnost dokládat energetický průkaz nedávala smysl nebo by byla zbytečnou zátěží. Výjimky z povinnosti PENB se týkají zejména malých, historických či specifických staveb a některých případů převodu nemovitostí. Níže uvádíme přehled hlavních výjimek, kdy průkaz energetické náročnosti nemusíte mít:

• Malé budovy do 50 m²: Samostatně stojící stavby s energeticky vztažnou plochou do 50 m² (např. menší chatky, zahradní domky, garáže) nemusí mít PENB zpracován. Tato výjimka se nevztahuje na byty (plocha bytu se počítá v rámci celkové plochy budovy) ani na domy větší než 50 m².

• Rekreační objekty (chaty, chalupy) užívané jen část roku: Pokud je budova úředně vedena jako objekt pro rodinnou rekreaci a je užívána pouze sezónně, zákon vyjímá povinnost mít PENB. Typicky jde o případy, kdy chata nebo chalupa není trvale vytápěná po celý rok a její spotřeba energie je menší než 25 % roční spotřeby, která by odpovídala celoročnímu provozu. Pozor: V katastru nemovitostí skutečně musí jít o rekreační objekt, nikoli rodinný dům – rozhodující je oficiální účel stavby.

• Historické a památkově chráněné budovy: Budovy, které jsou prohlášeny za kulturní památku nebo se nacházejí v památkově chráněném území, mají z povinnosti PENB výjimku. Výjimka se vztahuje i na velmi staré budovy postavené před rokem 1947, pokud od té doby neprošly většími změnami(modernizací) – v takovém případě není nutné průkaz pořizovat, pokud se na tom prodávající s kupujícím písemně dohodnou. Tato dohoda nahrazuje předání průkazu. Je však důležité, že podmínkou je onen původní stav objektu bez zásadní renovace; u částečně modernizovaných domů z první poloviny 20. století se tedy raději na povinnost nespoléhejte a PENB si obstarat nechte.

• Průmyslové, zemědělské a jiné nevytápěné stavby: Z povinnosti jsou vyňaty také objekty jako průmyslové haly, zemědělské stavby, dílny či sklady, u nichž spotřeba energie nepřesahuje 700 GJ za rok a které slouží výlučně pro účely výroby či skladování. Obdobně nejsou vyžadovány průkazy u budov s minimálním energetickým vybavením (např. některé stodoly, skladiště bez vytápění apod.).

• Budovy bez čísla popisného/evidenčního: Některé stavby nejsou zkolaudovány jako budovy k bydlení či rekreaci a nemají přidělené číslo popisné ani evidenční. Typicky může jít o některé kůlny, altány, garáže apod. Takové objekty nespadají do definice budovy pro účely zákona, a průkaz se pro ně nevyžaduje.

• Dědictví, darování a převod družstevního podílu: Pokud dochází k převodu nemovitosti bezúplatně(darováním) nebo v rámci dědictví, není třeba PENB dokládat. Stejně tak při převodu družstevního bytu (členských práv v bytovém družstvu) nejde o prodej nemovitosti jako takové, a průkaz není vyžadován. U družstevních bytů se však průkaz uplatní ve chvíli, kdy družstvo prodává celý dům do osobního vlastnictví členů (převod do OV).

Uvedené výjimky pokrývají nejběžnější případy, kdy zákon průkaz energetické náročnosti nepožaduje.V ostatních situacích je však potřeba mít platný PENB– nelze se spoléhat na to, že by se povinnost dala obejít. Napříkladpokud prodáváte standardní rodinný dům nebo byt, žádná z výjimek se na vás pravděpodobně nevztahuje a průkaz budete muset doložit. V opačném případě riskujete nejen sankce, ale i komplikace při prodeji (kupující může průkaz dodatečně požadovat, úřady mohou udělit pokutu apod.). Vždy je tedy lepší tuto zákonnou povinnost splnit.

Jaká je platnost PENB?

Platnost PENB je stanovena na 10 let od data jeho vystavení. To znamená, že průkaz můžete používat opakovaně například při více pronájmech, nebo pokud nemovitost neprodáte hned a nabídnete ji znovu později, průkaz stále platí (pokud neuplynulo 10 let). Pozor však na zásadní změny budovy: Pokud během těchto 10 let provedete větší renovaci či úpravu, která může ovlivnit energetickou náročnost (např. zateplení fasády, výměna kotle, instalace solárních panelů apod.), je nutné nechat vystavit nový PENB dříve. Výrazná změna totiž může posunout budovu do jiné energetické třídy, a původní průkaz by tak již neodpovídal realitě.

Mějte také na paměti, že nesplnění povinnosti PENB se může prodražit. Státní energetická inspekce může udělit pokutu až 100 000 Kč fyzickým osobám (a až 200 000 Kč právnickým osobám) za porušení zákona. Pokud byste tedy prodávali či pronajímali nemovitost bez platného průkazu (a nespadali pod žádnou výjimku), vystavujete se riziku sankce. Kromě finanční pokuty se také může stát, že kupující bude dodatečně požadovat dodání průkazu, nebo že realitní kancelář odmítne nemovitost inzerovat bez uvedení energetické třídy. Investice do vyhotovení PENB se proto rozhodně vyplatí – ve srovnání s pokutami i pro hladký průběh obchodu.

PENB často kladené otázky – FAQ

Je PENB povinný i při pronájmu bytu nebo domu?

Ano, povinnost průkazu platí i pro pronájem. Od 1. ledna 2016 musí mít průkaz energetické náročnosti i pronajímatelé bytů a samozřejmě také celých domů. Pronajímatel je povinen předložit nájemci PENB (nebo jeho ověřenou kopii) nejpozději při podpisu nájemní smlouvy a už v inzertní nabídce bytu/domu uvést energetickou třídu. Mnoho lidí o tom neví, ale zákon to vyžaduje stejně jako u prodejů. Pokud pronajímatel průkaz nájemci neposkytne, porušuje tím zákon – nájemce by teoreticky mohl odstoupit od smlouvy nebo pronajímatele udat, a hrozila by mu pokuta. Dohoda typu „nájemci průkaz nevadí, nepotřebujeme ho“ není právně platná a povinnosti nezbavuje.

Kdo platí náklady na zpracování PENB při prodeji nemovitosti?

Náklady na vyhotovení průkazu nese prodávající (vlastník) nemovitosti. Je to jeho zákonná povinnost zajistit průkaz před prodejem, takže si zpravidla objednává a platí služby energetického specialisty sám. U bytových domů by měl PENB nechat zpracovat správce/SVJ na společné náklady domu (protože průkaz slouží všem jednotkám) – v praxi však často iniciativa zůstává na konkrétním prodávajícím, pokud dům průkaz nemá. Pro kupujícího by měl být průkaz k dispozici zdarma jako součást prodeje. U pronájmu je situace obdobná: průkaz si nechává zpracovat majitel nemovitosti na své náklady a nájemce jej od něj pouze převezme k nahlédnutí.

Jak dlouho trvá vypracování PENB a jak dlouho platí?

Záleží na vytíženosti specialistů, ale obvykle se doba vyhotovení pohybuje kolem 1–2 týdnů od dodání podkladů. Jednodušší průkazy (např. pro menší rodinný dům s dostupnou dokumentací) mohou být hotové i během několika dnů, naopak složité objekty či období stavební sezóny mohou zpracování protáhnout. Doporučujeme proto objednat zpracování s dostatečným předstihem před plánovaným prodejem či pronájmem, abyste měli průkaz v ruce včas. Co se týče platnosti, PENB platí 10 let od data vydání, pokud nedojde k větší stavební změně na objektu (potom je nutné nechat vystavit průkaz nový). Takže například průkaz z roku 2015 můžete využít až do roku 2025 opakovaně pro více transakcí (za předpokladu, že stavba prošla jen běžnou údržbou).

Potřebuji PENB i při prodeji družstevního bytu?

Při převodu družstevního podílu (družstevního bytu) není PENB vyžadován. Nejedná se totiž o klasický prodej nemovitosti – právně jde o převod členských práv v bytovém družstvu, a zákonná povinnost průkazu se vztahuje jen na prodej nemovitostí jako takových. Pokud tedy „prodáváte“ družstevní byt (převádíte podíl), nemusíte kupujícímu předkládat průkaz energetické náročnosti. Pozor, jakmile by došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví (OV) a následnému prodeji, už by povinnost platila. Také pokud by družstvo prodávalo celý svůj dům například jiné firmě, PENB by byl potřeba. Ale u běžného převodu mezi členy družstva si průkaz zajišťovat nemusíte – tato výjimka je výslovně uvedena v zákoně.

Co hrozí, když nemám PENB a prodám nemovitost bez něj?

V první řadě riskujete případnou pokutu až 100 000 Kč od Státní energetické inspekce za porušení zákonné povinnosti. Úřady sice nekontrolují každou transakci, ale namátkově či na základě podnětu mohou zasáhnout. Dále může nastat problém na straně kupujícího – pokud jste mu průkaz nepředali, může od smlouvy odstoupit, případně požadovat slevu či doplnění průkazu dodatečně. Také realitní kanceláře obvykle vyžadují před zahájením inzerce znát energetickou třídu – bez průkazu tedy seriózní makléř nemovitost ani nevezme do nabídky, nebo ji bude inzerovat s klasifikací „G“ (nejhorší), což může odrazovat zájemce. Celkově se prodej bez PENB může zkomplikovat a protáhnout. Doporučení je jednoznačné: povinný průkaz si vždy obstarat, i kdyby to znamenalo drobný výdaj a zdržení. Vyhnete se tím potenciálním právním i finančním potížím a kupující získá řádné podklady k nemovitosti, což zvyšuje jeho důvěru v celý obchod.