Spoluvlastnictví nemovitosti – jaká jsou omezení?

Věřte či ne, ale nejedná se ani zdaleka o názor ojedinělý, a to i přesto, že zákonné předkupní právo spoluvlastníků, jak jej známe z dřívějška, v českém právním řádu již nějakou dobu nefiguruje. V dnešní době naopak platí, že jako spoluvlastník si můžu se svým podílem nakládat zcela libovolně, můžu jej tedy např. komukoliv prodat, darovat, směnit apod., a to aniž bych se při tom musel ohlížet na ostatní spoluvlastníky a případně je při převodu podílu upřednostnit.

Dědictví = jediná výjimka

Určitou výjimku z výše uvedeného pravidla nicméně představuje situace, pokud jste se spoluvlastníkem nemovité věci stali např. v důsledku vypořádání dědictví. V takovém případě Vás totiž povinnost nabídnout Váš podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům (dědicům), stejně jako možnost uplatnit předkupní právo k jejich podílu, provází i nadále. Ani v tomto případě však dané omezení při nakládání se spoluvlastnickým podílem netrvá věčně, ale pouze po dobu měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Jakmile tato doba pomine, i toto poslední omezení odpadá a se svým spoluvlastnickým podílem můžete nadále nakládat zcela libovolně.

Jak proto můžete sami vidět, zákonné předkupní právo spoluvlastníků Vás nemusí zvlášť znepokojovat, v praxi se s ním setkáte velmi zřídka, ne-li vůbec.

Předkupní právo u pozemků

Kde se však se zákonným předkupním právem můžete setkat daleko častěji, je při prodeji stavby stojící na cizím pozemku, resp. při prodeji pozemku, na kterém stojí cizí stavba. Pro tyto případy ukládá český právní řád vlastníku stavby povinnost nabídnout stavbu ke koupi nejprve vlastníkovi pozemku, na kterém stavba stojí, a naopak, vlastníkovi pozemku ukládá povinnost nabídnout pozemek ke koupi nejprve vlastníkovi stavby na něm.

Smyslem popisované úpravy je dosáhnout sjednocení vlastnictví stavby a pozemku pod stavbou a tedy postupné naplnění zásady superficies solo cedit, kterou do našeho právního řádu opět zavedl nový občanský zákoník, a podle které se veškeré stavby na pozemku automaticky stávají jeho součástí.

Jelikož v minulosti se tato stará římská zásada na našem území neuplatňovala, můžeme se dodnes setkat s rozdílnou vlastnickou strukturou u staveb a pozemků pod nimi. Typickým příkladem jsou mnohé zahrádkářské kolonie anebo řadové garáže zbudované za minulého režimu. Zatímco vlastnické právo ke stavbě zahrádkářské chatičky či ke stavbě garáže náleželo jejich tehdejším uživatelům, pozemky pod nimi zůstávaly ve výhradním vlastnictví státu a jeho organizačních složek, ze kterých se později přesunuly do vlastnictví obcí či jiných subjektů.

Předkupní právo v praxi – na co dát pozor?

A jak vlastně takové předkupní právo v praxi vypadá a co všechno obnáší? I v tomto směru přinesl nový občanský zákoník podstatné změny oproti úpravě předešlé. Tak např. nově je zapotřebí nejprve uzavřít kupní smlouvu s konkrétním zájemcem o koupi (tzv. koupěchtivým) ještě předtím, než koupi nabídnete osobě oprávněné z předkupního práva. Osoba oprávněná z předkupního práva totiž musí mít ke koupi v zásadě totožné podmínky, jaké byly sjednány v kupní smlouvě s koupěchtivým, tj. koupě jí musí být nabídnuta nejen za stejnou cenu, ale např. i se stejnou dobou splatnosti kupní ceny, způsobem jejího zajištění, stejným rozsahem nároků z odpovědnosti za vady apod.

Nově tedy platí, že před uzavřením kupní smlouvy s konkrétním zájemcem osoba povinná z předkupního práva svou nabídkovou povinnost nesplní. Správné načasování nabídkové povinnosti je však pouze jednou z náležitostí, které zákon vyžaduje. Úplné a řádné splnění nabídkové povinnosti je přitom zcela klíčové pro to, aby převod vlastnictví nemohl být později zpochybněn před soudem pro porušení podmínek předkupního práva. Nestojíte-li proto o nákladné a vleklé spory s nejistým výsledkem, obraťte se raději už nyní na odborníky, kteří Vás celým procesem prodeje nemovitosti zatížené předkupním právem bezpečně provedou.