6 min.

Výkup nemovitosti – proč je lepší se mu vyhnout?

Březen 12, 2023
Štěpán Gjurič
Jak se liší výkup nemovitosti od standardního prodeje? Jaké má výhody a nevýhody?

Ve zkratce: 

  • Výkup nemovitosti je jako prodej ojetého auta v bazaru bez komisního prodeje.
  • Jedinou výhodou je rychlost. Ta je však vykoupena vysokou cenou. Za nemovitost získáte o 15 až 30 % méně.
  • Dobře vyřešený standardní prodej často trvá méně než 3 měsíce, opravdu tak spěcháte?

Dává výkup nemovitostí smysl?

Realitní trh, tak jak ho dnes známe, se začal formovat v 90. letech. Začaly vznikat realitní kanceláře, přibývalo realitních makléřů a postupně se zpřesňovala náplň makléřské práce a zvyšovala kvalita služby. A od samotného počátku se vedle služby klasického zprostředkování objevovaly nabídky na tzv. výkup nemovitosti nebo výkup podílu nemovitosti. Protože jich v posledních letech hodně přibylo a navíc se tento byznys přesouvá často od jednotlivců k větším hráčům, vidím potřebu popsat víc do hloubky toto podnikání a jaké výhody, ale především rizika pro prodávající má.

Rozdíl mezi zprostředkováním prodeje a výkupem nemovitosti

Jaký je tedy rozdíl mezi klasickým zprostředkováním prodeje a výkupem nemovitosti? Je to v podstatě to stejné, jako když dáte své staré auto na výkup do autobazaru nebo jej dáte do komisního prodeje. Výhoda výkupu je jasná – peníze máte téměř ihned. A měla by být jasná i nevýhoda – dostanete jich výrazně méně.

Osoby či společnosti, věnující se výkupu, málokdy nemovitosti dlouhodobě drží za účelem pronájmu. Jejich byznys model je jednoduchý, levně koupit a obratem prodat za tržní cenu, přičemž běžně pracují s marží 15 – 30 %. Jejich přidaná hodnota pro prodávajícího je v tom, že mají připravené peníze, které mohou okamžitě vyplatit. Je určitá část prodávajících, pro které je skutečně rychlost vyplacené ceny klíčová a pak může být přímý výkup pro ně nejlepším řešením. Jsou to třeba situace, kdy jim neodkladně hrozí exekuce – dalším příkladem je výkup nemovitosti v exekuci, kdy je možnost, že se o prodej postará rovnou exekutor. Z mých téměř 20letých zkušeností na českém realitním trhu ale mohu zodpovědně říct, že situací, jež je třeba takto řešit, je absolutní minimum. Pokud se tedy sám sebe ptám, proč je tolik lidí ochotno prodat svoji nemovitost hluboko pod cenou, vychází mi z toho jediná odpověď: neznalost a tvrdé praktiky vykupujících subjektů. 

  1. Pokud prodáte svoji nemovitost přímým výkupem, počítejte s tím, že přijdete minimálně o 15 % hodnoty nemovitosti, zpravidla však ještě o víc.
  2. Standardní zprostředkovatelský prodej, pokud si vyberete správného makléře a nastavíte reálnou tržní cenu, netrvá déle než 3 měsíce. Opravdu si nemůžete dovolit tyto 3 měsíce počkat? Opravdu jste ochotni za 3 měsíce, o které budete mít peníze dřív, obětovat stovky tisíc nebo i třeba milion korun? Dobrý makléř pro vás navíc udělá kompletní servis, takže z hlediska náročnosti to pro vás bude stejné, jako při přímém odprodeji.
  3. Víte opravdu, jaká je tržní cena vaší nemovitosti? Pokud už uvažujete o přímém prodeji v rámci výkupu, nechte si zpracovat tržní odhad aspoň od jednoho nezávislého makléře.

Kdo může výkup nemovitosti poskytovat?

Pokud službu výkupu nabízejí samostatné podnikatelské subjekty, je to akceptovatelné. Je to tvrdý byznys, to ano, ale svoji klientelu určitě má, a tedy i své místo na realitním trhu. Jako obrovský problém ale vidím výkup nemovitostí realitkou. Kanceláře či jejich spřízněné subjekty totiž někdy tuto službu nabízejí vedle klasického zprostředkování. Proč je to špatně?

Jako klíčovou roli realitního makléře při prodeji vidím prodat nemovitost za co nejlepší cenu, která je aktuálně dosažitelná na trhu. V RK, které výkupy nabízejí, je ale praxe zpravidla jiná: instruují své makléře, aby nejprve zkusili získat nemovitost na výkup (z důvodu výrazně vyšší marže) a až poté zkusit nemovitost získat do zprostředkovatelského prodeje. Jinými slovy, nejprve vystupují v roli potenciálního kupce (tedy „chci koupit co nejlevněji“) a případně až poté v roli zprostředkovatele („pomůžu vám to prodat co nejdráž“). To jsou z mého pohledu přesně ty situace, kdy klientská veřejnost musí být na pochybách ohledně morálky a etiky celé naší profese.

Jak je to v naší kanceláři?

V RE/MAX Horizont výkupy obvykle neděláme, protože v 98 % případů existuje lepší řešení. Jak jsem popsal výše, věřím, že realitní kancelář se s čistým svědomím nemůže věnovat standardnímu zprostředkovatelskému prodeji a zároveň výkupům nemovitostí. Naším cílem je vždy získat pro vás maximum peněz za nemovitost, kterou nám svěříte do prodeje. Naše provize se pohybuje mezi 3 až 6 %, což je násobně méně, než kolik zaplatíte za výkup. Navíc vám nabízíme plný komfort a špičkovou službu. Přečtete si víc o odměně realitní kanceláři

Chci prodat za nejvyšší cenu 

Nechte nám na sebe kontakt. Brzy vám náš makléř zavolá a domluvíme se na případné spolupráci.