Daň z prodeje nemovitosti 2026 – musím ji platit? Jak je to u dědictví?

Musím platit nějakou daň z dědictví?

Dědická daň je u nás zrušena od roku 2014. Nutno však podotknout, že tuto daň pohltila daň z příjmů, a pokud nabydete nemovitost formou dědictví, jedná se o tzv. bezúplatný příjem dle § 10 odst. 2 zákona o daních z příjmů a od daně jste osvobozeni. Pokud se ovšem v tomto výčtu nenaleznete, pak je nutné podat DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ K DANI Z PŘÍJMŮ a zdanit příjmy 15 %, pokud však nejsou splněny podmínky, za kterých tato povinnost neplatí (např. příjmy do 50 000 Kč).

Daňové přiznání můžete podat buď osobně, poštou, přes datovou schránku nebo elektronicky přes portál finanční správy. Jedná se o předepsaný daňový tiskopis, který je dostupný na mnoha webových stránkách, které se touto problematikou zabývají vč. stránek finanční správy, a to včetně pokynů. 

Daní darovací dnes podléhají pouze příjmy z dědictví, které vzniklo před rokem 2014.

Náklady dědického řízení

V rámci dědického řízení se platí poplatek Ministerstvu spravedlnosti, a to za notáře, který se stará o jednotlivé úkony. Výše poplatku se počítá podle hodnoty zděděného majetku. Existují kalkulačky, které vám dokáží přibližnou částku spočítat. Hodnoty, které se tam zadávají souvisí s již zmíněnou hodnotou děděného majetku a s ostatními náklady, které jsou spojené s přípravou podkladů pro soud. 

Další náklad, který budete muset zaplatit, je poplatek za zpracování odhadu ceny nemovitosti. Ten vám naši makléři dokáží rychle a spolehlivě zpracovat.

Prodej nemovitosti z dědictví a jeho zdanění

O tom, zda musíme zaplatit daň z prodeje nemovitosti, nebo daň z převodu nemovitosti rozhodují následující skutečnosti. Pokud se rozhodnete jako dědic prodat zděděnou nemovitost, záleží na tom, kdy ji hodláte přivést na trh. Když se rozhodnete prodat nemovitost po 10 letech jejího držení (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let), získaný příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmu a není nutné tuto daň platit.

Pokud před dědicem držel nemovitost zůstavitel v linii přímého příbuzenského vztahu (manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče či prarodiče), časový test se sčítá, jinými slovy délka držení nemovitosti zůstavitele se sčítá s délkou držení nemovitosti dědicem. Příkladem lze uvést prodej nemovitosti, kterou vlastnila babička po dobu 15 let, ihned po ukončení dědického řízení. V tomto případě je časový test pro osvobození příjmů od daně z příjmů fyzických osob splněn, protože babička (linie přímá) spolu s dědicem drželi nemovitost po dobu delší 10 let.

Jak vysokou budu platit daň z příjmů fyzických osob z prodeje zděděné nemovitosti, pokud ji prodám dříve než po deseti letech?

Daň z příjmů fyzických osob z příjmů vztahujících se k prodeji zděděné nemovitosti tvoří 15 % ze základu daně. Pozor, část celkového základu daně, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 jde o 1 762 812 Kč), se daní vyšší sazbou 23 %. Základ daně tvoří rozdíl mezi prodejní cenou a cenou nemovitosti stanovenou dle znaleckého posudku. Jinými slovy, pokud vám vznikl zisk z prodeje nemovitosti, část budete muset odevzdat státu.

Kdy se daň spojená s prodejem nemovitosti platí? Ukážeme si to na příkladu

Pokud byl odhad ceny nemovitosti ve znaleckém posudku 3 miliony a vy jste nemovitost prodali za 3,3 milionu Kč, základ daně z příjmů fyzických osob bude vypočtený jako 3,3 mil. - 3 mil. (rozdíl mezi prodejní a odhadovou cenou). To vám vyjde na 300 000 Kč.

Z tohoho 300tisícového základu se vypočítá 15% daň z příjmů – ta tedy vyjde na 45 000 Kč. Tuto daň potom musíte odvést, pokud není příjem z daně osvobozený. Od základu daně pse také dají odečíst ještě náklady související s pořízením, prodejem nebo investicí do nemovitosti.

Termín pro zaplacení daně a podání přiznání 2026

Pokud se na vás vztahuje povinnost daň zaplatit, je potřeba podat již zmíněné daňové přiznání na příslušný finanční úřad. Přiznání za rok 2025 je nutné podat nejpozději do 1. dubna 2026. Pokud podáváte přiznání elektronicky, máte ještě měsíc navíc – nejzazší datum je 4. května 2026 (standardní termín 2. května totiž připadá na sobotu). Pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta se prodlužuje až do 1. července 2026. Ke stejnému dni pak musíte daň zaplatit.

Použijete prostředky z prodeje nemovitosti na nákup vlastního bydlení? Pak danit nebudete

Kromě časových testů, které jsme si popsali výše, existuje ještě jedna situace, kdy nemusíte příjem z prodeje nemovitosti zdanit. Pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (například koupi nebo výstavbu nového bydlení), a to nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste peníze obdrželi, daň platit nebudete. Říká se tomu uspokojení vlastních bytových potřeb. Pozor ale na důležitou podmínku: tento záměr musíte oznámit finančnímu úřadu, a to nejpozději v termínu pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste prostředky získali. Bez tohoto oznámení nárok na osvobození zaniká. A ještě jedna povinnost – pokud osvobozený příjem přesáhne 5 milionů Kč, musíte ho finančnímu úřadu oznámit vždy, i když z něj žádnou daň neplatíte.

Dědictví a jeho formy

Na konec je dobré si říci, jaké formy dědictví jsou u nás známé. Může se totiž také stát, že ani nevíte, jak jste k majetku přišli. V praxi existují 2 formy dědictví:

• Závěť
• Dědění podle zákona

Dědicové podle zákona jsou poté děleni ještě do 5 tříd podle toho, jaký mají na majetek nárok:

1. Děti a manžel zůstavitele – pokud nedědí děti zůstavitele, na řadu poté přichází jejich potomci a potomci jejich potomků (tudíž vnoučata a pravnoučata zůstavitele).
2. Pokud nejsou nebo nedědí děti zůstavitele, na řadu přichází manžel/manželka (v případě, že jsou spolu v domácnosti déle než 1 rok) a rodiče zůstavitele rovným dílem.
3. V případě, že nedědí ani děti, ani manžel, ani rodiče, do popředí se dostávají sourozenci a případně jejich děti. 
4. Pokud nedědí ani jeden ze zmiňovaných, na řadu přichází prarodiče zůstavitele. 
5. Do poslední třídy patří praprarodiče. 

Poslední 2 třídy v praxi moc nemůžeme najít, protože většinou se majetek rozdělí již v první, popřípadě v druhé třídě. 

Daňová problematika je komplexní téma. Tento článek není daňovým poradenstvím. Vždy se o svých potřebách poraďte s odborníkem.