Společné jmění manželů a nemovitosti – co dělat při prodeji nebo dědictví?

Co je společné jmění manželů?

Společné jmění manželů je právní institut, který vzniká automaticky ze zákona okamžikem uzavření manželství. Neuzavřou-li snoubenci takzvanou předmanželskou smlouvu (která nicméně navzdory svému označení může být ujednána i kdykoliv po uzavření manželství), bude společné jmění manželů vždy podléhat zákonnému režimu. V zákonném režimu pak do společného jmění až na několik výjimek spadá vše, co jeden z manželů, resp. oba manželé společně nabydou za trvání manželství.

Co nepatří do společného jmění manželů?

Mezi těchto pár výjimek se například řadí takové věci, které jeden z manželů získal darem anebo děděním. Tak například pokud jeden z manželů vlastní dům po rodičích, který získal od rodičů darem, anebo v důsledku dědictví po jejich smrti, pak takový dům do společného jmění manželů nespadá a jedná se o výlučné vlastnictví daného manžela. Rozhodne-li se daný manžel takový dům prodat a z výtěžku prodeje koupit věc jinou, movitou či nemovitou, pak rovněž takto nově pořízená věc zůstane ve výlučném vlastnictví daného manžela a nestane se součástí společného jmění manželů. Na druhou stranu, bude-li manžel dům ve výlučném vlastnictví pronajímat třetím osobám, potom veškeré výnosy z takového pronájmu se součástí společného jmění manželů již stanou.

Další výjimku ze zákonného režimu, tj. věcí, které do společného jmění manželů nespadají, představuje to, co jeden z manželů získal na náhradě nemajetkové újmy na svých přirozených právech. Co si pod tím představit? Typicky se bude jednat o finanční kompenzace za utrpěnou újmu na zdraví (např. v důsledku nezaviněné autonehody), jako je např. bolestné, ztížené společenské uplatnění, duševní útrapy, ztráta na výdělku a další. Součástí společného jmění manželů se stejně tak nestanou ani ty věci, které si újmou dotčený manžel z prostředků kompenzace později pořídí, neboť i tyto věci zůstanou v jeho výlučném vlastnictví. Pokud by tedy jeden z manželů za trvání manželství pořídil byt, na jehož nákup použil prostředky získané jako náhradu za své ztížené společenské uplatnění, pak tento byt by náležel výlučně danému manželovi a nestal by se součástí společného jmění. I zde však platí výše uvedené o tom, že výnosy z případného pronájmu takového bytu se vždy stanou součástí společného jmění.

Společné jmění manželů a prodej nemovitosti

Velmi často se v praxi nicméně setkáváme i se situací, kdy v katastru nemovitostí je jako výlučný vlastník předmětné nemovitosti uveden pouze jeden z manželů, přestože žádná z výše uvedených výjimek zákonného režimu naplněna není. Je tomu tak především z důvodu, že katastr nemovitostí při rozhodování o povolení vkladu vlastnického práva nezkoumá, zda, popř. jakým režimem se majetkové vztahy na straně nabyvatele řídí. Může se tak snadno stát, že ačkoliv je v katastru nemovitostí jako vlastník uveden pouze jeden z manželů, nemovitost fakticky spadá do společného jmění obou manželů. Nakupujeme-li proto nemovitost od osoby, která je ve svazku manželském, doporučuje se v zájmu právní jistoty prověřit, zda nakupovaná nemovitost případně nespadá společného jmění manželů, a pokud ano, trvat na souhlasu druhého manžela s prodejem. V opačném případě se kupující vystavuje riziku zneplatnění kupní smlouvy, neboť k nakládání s věcmi spadajícími do společného jmění manželů je v zásadě zapotřebí souhlasu obou manželů.

Stejně tak je ze zákona vyžadován souhlas druhého manžela i v případě, kdy prodávaná nemovitost sice není součástí společného jmění manželů, avšak v takové nemovitosti se nachází rodinná domácnost manželů a manželé tuto nemovitost potřebují k vlastnímu bydlení. Pokud tedy nakupujete nemovitost od osoby, která je ve svazku manželském, poté, co jste ověřili, že nemovitost do společného jmění manželů nespadá, vyžádejte si přesto pro jistotu i souhlas druhého manžela v případě, kdy oba manželé v prodávané nemovitosti až doposud bydleli a vedli zde rodinnou domácnost. Ostatně banky takový souhlas v praxi také vyžadují, a to víceméně při každém podpisu zástavní smlouvy, aniž by se často obtěžovaly zkoumat, zda v zastavované nemovitosti manželé skutečně bydlí a vedou zde svoji rodinnou domácnost.

Zúžení společného jmění manželů – co to je?

Pokud jde o smluvený režim SJM, tedy o takzvané jeho zúžení či rozdělení společného jmění manželů, tento režim mohou snoubenci sjednat ještě před uzavřením manželství, ale i jako manželé kdykoliv poté. Vždy však bude zapotřebí, aby k jeho sjednání došlo prostřednictvím notáře. Výsledná podoba smluveného režimu bude typicky spočívat v režimu oddělených jmění, kdy každý z manželů bude za trvání manželství nabývat do svého výlučného vlastnictví, ačkoliv za normálních okolností (nebýt smluveného režimu) by nabýval společně s druhým manželem. Taktéž je manželům umožněno, aby si rozsah svého společného jmění zúžili či rozšířili. Je tak například možné, aby se manželé dohodli na tom, že společná věc spadající dosud do společného jmění se nově stane výlučným majetkem jednoho z manželů, či naopak, že výlučná věc jednoho z manželů se stane součástí společného jmění.  

Vidíme, že možných uspořádání majetkových vztahů mezi manželi je celá řada, a že se nemusí vyplatit spoléhat na správnost zápisů v katastru nemovitostí. Pokud si při prodeji či nákupu nemovitosti nejste stoprocentně jisti, jaké veškeré náležitosti je zapotřebí dodržet a co všechno je nutné splnit k tomu, aby nedošlo k případnému ohrožení převodu ze strany manžela, ať již vlastního či toho na protější straně, neváhejte se obrátit na odborníky. Během naší praxe jsme odbavili desítky obchodů s nemovitostmi, do kterého vstupoval manželský prvek, a to i cizozemský.